מאת: ד"ר איל סלינג'ר , שמאי מקרקעין, כלכלן, היסטוריון
הכלכלה וחלקה בתהליך קבלת החלטות: מה לשמר, איך, עבור מי ועבור מה? את גיליון 6 של אתרים – המגזין (אוקטובר 2016) הקדשנו להבחנות בין תפקיד לתפקוד וליחסם של שני אלה לשימור המורשת המוחשית, בעיקר זו הבנויה. במניין התפקידים והתפקודים חזר ועלה הדיון הכלכלי. לדיון זה היו פנים רבות, אך בלט בו השינוי שחל ביחס לתופעת השימור, והחשש ההולך ומתמעט מלעסוק בה ולבחון את ערכה הכלכלי. ואכן בשנים האחרונות זוכה המפגש בין שימור וכלכלה לצירופים חדשים: השימור כמנוף כלכלי; תרומת הנכס השמור לערכה הכלכלי של סביבה; יחסי תפקוד ונכס שמור; השימור כהון סימבולי; עלות השימור; תמריצים הן ברמת תוכנית בניין עיר הן ברמת תוכנית ארצית ועוד. בתהליך קבלת ההחלטות חוזרים ונשמעים צירופים אלה, ומשום כך נדרשים מקבלי ההחלטות להכירם. היכרות זו תוביל למיון ולבחירה ראויים של נכסי מורשת תרבותית, לטיפול נכון בהם וכן לדאגה לשרידותם ולהשתלבותם בתוך מרקמים דינמיים ומתפתחים.
תהליך קבלת החלטות ציבורי-פרטי בקידום שימורו של מבנה היסטורי: העיר הלבנה של תל-אביב איל סלינג'ר
ההחלטה לבצע שימור של מבנה על ידי השוק הפרטי תלויה לא רק בהיקף התמריצים הישירים לכך, אלא גם בהשפעות החיצוניות החיוביות שמייצר השימור בסביבת המבנה. מדובר בתהליך קבלת החלטות רב-ממדים שבו הרשות הציבורית נדרשת לא רק לבחור את המבנים לשימור ולציין את ערכיהם, אלא גם להפעיל שיקולים המתמקדים ביכולת הנכס המוכרז לשימור לייצר ערך כלכלי גם לעצמו וגם לסביבתו, ועל ידי כך להשפיע, גם בעקיפין, על ביצוע השימור. תהליך כזה עליו להתאפיין בשיתוף פעולה בין גורמים ציבוריים לפרטיים, ובלשון מאמר זה – תהליך קבלת החלטות ציבורי-פרטי. המאמר עוסק בתהליך קבלת החלטות ציבורי- פרטי במקרה של תוכנית השימור של תל-אביב במתחם שהוכרז אתר מורשת עולם, "העיר הלבנה". בתהליך קבלת ההחלטות לבחירת המבנים לשימור השכילה הרשות המקומית לייצר ערך כלכלי למקום, ובד בבד לייצר תוכנית מוכוונת שוק הסומכת ידיה על היזמים לביצוע השימור. בעלי הדירות במבנים לשימור שרוצים להתאגד לביצוע השימור נהנים אמנם מסל הטבות, אך עם זאת התוכנית אינה נותנת מענה סטטוטורי מספיק למורכבות התהליך עבורם. מורכבות זו מקורה בכך שבגורמים המשפיעים על ההחלטה לשמר מבנה נכללים לא רק מאפיינים פיזיים אלא גם מאפיינים תכנוניים ומאפייני הקניין של המבנה. ניתוח של הגורמים המשפיעים על ההחלטה של בעלי הדירות להתאגד לביצוע השימור מייצר שיטה לתמרוץ דיפרנציאלי של המבנים בהתאם לקושי האובייקטיבי לקדם את השימור עצמו.
מבוא
דרכו של מבנה היסטורי מהכרזתו למבנה לשימור ועד לביצוע השימור – שמשמעותו שחזור בפועל לחשיפת ערכיו – היא ארוכה, סבוכה ומורכבת. היא כוללת דיונים הן בגורמים הציבוריים הן בגורמים הפרטיים המשפיעים על תהליך השימור כולו. ניתוק של תהליך קבלת ההחלטות הציבורי – המתמקד, במקרים רבים, בבחירת המבנים לשימור, באופן ובהיקף ההתערבות הציבורית הנדרשת לשימורם – מהשיקולים שמייצגים את השוק הפרטי עשוי להוביל לכך שהשימור בפועל לא יבוצע הלכה למעשה. הקשרים בין הגורמים הציבוריים לפרטיים נשענים על ההנחה כי השוק הפרטי מעורב בתהליך השימור, בין שכבעלים הפרטיים של הנכס המועמד לשימור, ובין שהוא ממלא תנאים של "שותפות ציבורית- פרטית Public- Private Partnership)-ppp) הגדרה זו מתבססת על שיטה המקובלת ומיושמת בשנים האחרונות בפרויקטים ציבוריים רבים. האתגרים הקיומיים שרשויות ציבוריות מתמודדות עימם – ובהם ציפוף במרקמים בנויים, גידול אוכלוסין, טכנולוגיות חדשות, והצורך להפנות משאבים ציבוריים כדי לעמוד באתגרים אלה – מחייבים את הרשויות לשתף פעולה עם השוק הפרטי בתחומים רבים אחרים. בנושא השימור יש לשיטה זו חשיבות. היא מתבססת על הבנה כי השוק הפרטי הוא שותף לתהליך השימור, ולכן בתהליך קבלת ההחלטות הציבורי חשוב לתת משקל מרכזי לשיקולים כלכליים. השיתוף בדרך זו יתרום ליצירת ערך כלכלי – הן ברמת המבנה ההיסטורי הן ברמת הסביבה שהוא ממוקם בה. לרשות הציבורית הכלים והיכולת לעשות כן בתהליך קבלת החלטות רב-ממדים המשכיל להביא בחשבון ולשקלל את מכלול השיקולים – ההיסטוריים, הארכיטקטוניים, האורבניים והכלכליים. מאמר זה מנתח את תהליך קבלת ההחלטות הציבורי- פרטי במקרה של תוכנית השימור של תל-אביב, ומתמקד במתחם העיר הלבנה. הניתוח מתבסס על מחקר מקיף הכולל ראיונות עם מומחים, סקר שאלונים, סקר פיזי של מבנים וניתוח אמפירי, תוך התמקדות בהיבטים הכלכליים בתהליך קבלת ההחלטות. בחלקו הראשון של המאמר תוסבר חשיבותו של תהליך קבלת ההחלטות הציבורי עבור השוק הפרטי. בחלקו השני ינותחו שני תהליכים: האחד – תהליך קבלת ההחלטות הציבורי בבחירת המבנים לשימור בהיבט של יצירת ערך כלכלי למקום; האחר – תהליך קבלת ההחלטות הפרטי לשימור המבנה. בחלק האחרון תוצג נקודת מבט פחות רציונלית בתהליך קבלת ההחלטות בשימור.
חשיבותו של תהליך קבלת ההחלטות הציבורי עבור השוק הפרטי
נקודת המוצא לשימור נכסי מורשת תרבות היא כי השוק הפרטי פועל משיקולי רווחיות, ולכן הוא יבצע שימור של מבנה רק אם התועלת הכלכלית הפרטית שיביא השימור גבוהה מהעלות הנדרשת לביצועו. לצורך זה על הרשות הציבורית להעניק תמריצים ישירים לביצוע השימור, אלא שהיקפם מוגבל לאור עלותם החברתית. אולם הרשות הציבורית יכולה גם לייצר ערך כלכלי למקום באמצעות הנכסים שנבחרו לשימור, בייצור השפעות חיצוניות חיוביות בסביבה שהם נמצאים בה, ובאמצעות שני אלה לתמרץ את השוק הפרטי, באופן ישיר וגם באופן עקיף, לבצע את השימור. כדי להמחיש כיצד השפעות חיצוניות משליכות על החלטתו של פרט (רציונלי) בעל מבנה לשימור אם לבצע את שימורו של מבנה שבבעלותו אפשר להשתמש באנלוגיה הלקוחה מ"דילמת האסיר" שבתורת המשחקים (1961 (Whinston & Davis, מאמרם של דיוויס ווינסטון עוסק בהידרדרות פיזית של אזור ובהחלטה לשפץ מבנים, ולכן אפשר להקיש ממנו גם לנושא מאמר זה. דיוויס ווינסטון גורסים כי סביר להניח שפרט רציונלי הרוצה למקסם. רווחים יקדם שימור של מבנה שבבעלותו אם התמורה שיקבל מהשימור תעלה על העלות הכרוכה בשימור עצמו. במקרה כזה לא תידרש כל פעולה ציבורית. אולם אפשר להראות גם כיצד דווקא פעולתו של אותו אדם רציונלי תגרום לכך שהמבנה לא ישומר. הסיבה לכך היא שערכו של נכס תלוי בסביבה שהוא ממוקם בה; במילים אחרות, התועלת מנכס תלויה לא רק במאפיינים שלו, אלא גם במאפיינים של נכסים סמוכים, כלומר בשיקולי התועלת של אותו פרט רציונלי כלולות גם השפעות חיצוניות. בתהליך קבלת ההחלטות של בעל המבנה (להלן: פרט א') הוא יתמודד עם השאלה מה כדאי לו לעשות (לשמר או לא לשמר את המבנה) בהינתן החלטתו של בעל המבנה הסמוך (להלן: פרט ב'), החלטה שאינה ידועה לו. אם פרט ב' ישמר את המבנה, פרט א' ייהנה, ללא כל השקעה מצידו, מהשפעות חיצוניות חיוביות, למשל עליית ערך כתוצאה מהשימור בסביבה, והרווח עשוי להיות גבוה יותר מהרווח שיפיק אם גם הוא ישקיע בשימור. שכן אף שערך הנכס יעלה כתוצאה משימורו, הרווח עשוי להיות נמוך יותר לאור ההשקעה הגדולה בשימור – זאת בהשוואה למצב שבו הוא לא השקיע כלל בנכס אך נהנה מהשפעות חיצוניות חיוביות. מכאן שפרט א' יחליט שלא לשמר. לחלופין, אם פרט ב' לא ישמר את המבנה, פרט א' יסבול מהשפעות. חיצוניות שליליות ולא ישתלם לו לשמר את המבנה. הכרה זו נובעת מהסברה שאם ישמר את הנכס, רווחיו מהשימור עשויים להתקזז עם ההשקעה הגבוהה ועם ההשפעות החיצוניות השליליות מהסביבה, זאת בהשוואה למצב שבו הנכס לא ישומר ומצבו לא ישתנה. התוצאה הסופית היא שבהינתן כל החלטה של פרט ב', פרט א' יחליט שלא לשמר את המבנה, וכך ינהג גם פרט ב'. התוצאה הסופית תהיה ששני המבנים לא ישומרו, תוצאה שאינה אופטימלית הן מבחינה חברתית ועבור הסביבה הן עבור שני הבעלים. שהרי לו שניהם היו מחליטים לשמר, שניהם היו נהנים מרווח גבוה יותר. במצב זה נוצר כשל שוק, ונדרשת התערבות ציבורית שתתמרץ את בעל המבנה לשמר את המבנה באופן ישיר, וגם תייצר השפעות חיצוניות חיוביות על הסביבה שהנכס ממוקם בה.
תוכנית השימור של תל-אביב: תהליך קבלת החלטות שיצר ערך כלכלי למקום
להתערבות ציבורית יעילה יש השפעה ישירה ועקיפה על ההחלטה ל לביצוע השימור: ישירה – באמצעות מתן תמריצים מספיקים לביצוע השימור; ועקיפה – באמצעות חשיפה מקסימלית של ערכי השימור ויצירת השפעות חיצוניות חיוביות מרביות על הסביבה. אשר לתמריצים הישירים ולאור מורכבות תהליך השימור, עולה השאלה מהו תמריץ יעיל? היכן? כיצד ייקבע גובה התמריץ? אם בכלל, האם הוא ייקבע על בסיס כלכלי המבטיח "כדאיות כלכלית לפרויקט"? או שמא אפשר להעניק תמריץ המביא לידי ביטוי גם את מורכבות ההחלטה לבצע את השימור בכל מבנה ומבנה לאור מאפייניו – וכיצד? תוכנית השימור של תל-אביב השכילה לייצר ערך כלכלי למקום. להלן אציג את השיטה בתהליך קבלת ההחלטות לבחירת המבנים לשימור. אדגיש, התוכנית היא מוכוונת שוק, מונעת על ידיו, סומכת את ידיה על היזמים לביצוע השימור ופחות מוכוונת לבעלי הדירות עצמם שיבצעו את השימור, ובכך אדון בהמשך.
השיטה לבחירת מבנים לשימור בתל-אביב: ניתוח מרובה קריטריונים Multi- criteria analysis)) התועלת שהחברה מפיקה מנוכחותו של מונומנט היסטורי ה בסביבתה היא רבת-ממדים מטבעה. ערכו של מונומנט לחברה נקבע על פי מגוון רכיבים, ובהם גיל המבנה, ייחודיות, ערך אומנותי, ערך היסטורי, סגנון בנייה, אינטגרציה במרקם האורבני וערך כלכלי (1988, Nijkamp)רוב המידע על הרכיבים השונים הוא איכותני, והשיטה מאפשרת דירוג של המונומנטים ושל החשיבות שבשימורם על בסיס שקלול של כל הרכיבים. במסגרת השיטה נקבעים הקריטריונים למדידה, ולכל מונומנט ניתן ניקוד בסולם מוגדר ביחס לכל קריטריון. לכל קריטריון נקבע משקל המבטא את חשיבותו, וסיכום מכפלת הניקוד במשקל עבור כל קריטריון הוא הניקוד של כל מונומנט. בדרך זו ניתן לדרג את המונומנטים בהתאם לניקוד שקיבלו. בתוכנית השימור של תל-אביב יושמה שיטה זו לניקוד המבנים שנתפסו כראויים לשימור. מסמך הקריטריונים להערכת מבנים לשימור בתל-אביב יפו הוא מסמך נלווה לתוכנית השימור, והוא כולל קריטריונים להערכת מבנים לשימור, בחלוקה לקריטריונים המבטאים ערך אדריכלי, ולקריטריונים המבטאים ערך אורבני. כן ניתן משקל לכל קריטריון. כל מבנה קיבל ציון משוקלל, ובהתאם לציון נקבע אם המבנה ראוי לשימור, ונקבעה דרגת השימור (שימור רגיל או שימור בהגבלות מחמירות). מן הלוח עולה כי לקריטריון "מיקום" בקבוצה "ערך אורבני" ניתן משקל גבוה – 2. הקטגוריות שהוגדרו לו הן: (1) מתחם לשימור )הניקוד הגבוה ביותר(; )2) חלק מרצף של בתים לשימור או במיקום בעל חשיפה גבוהה; (3) מבודד (הניקוד הנמוך ביותר). לאור זאת, לציון גבוה בקריטריון זה משקל רב בהחלטה אם לייעד את המבנה לשימור. אזור המחקר בתחום העיר הלבנה כלל בסך הכול 2,472 מבנים, מהם 766 מיועדים לשימור. נמצא כי באופן יחסי יותר מבנים לשימור הם פינתיים, בעלי חזית רחבה וממוקמים במגרשים ששטחם גדול מהממוצע, מה שמבטא רמת חשיפה גבוהה. בעוד באזור המחקר 31% מהמבנים מיועדים לשימור, משקלם ביחס לסך המבנים הפינתיים גבוה יותר – 43% מהמבנים הפינתיים באזור המחקר הם מבנים לשימור; שטחן הממוצע של החלקות שבהן מבנים לשימור (חלקות בשטח עד דונם) הוא 504 מ"ר, לעומת שטחן הממוצע של חלקות שבהן מבנים שאינם מיועדים לשימור – 436 מ"ר. אשר למבנים לשימור בהגבלות מחמירות בלבד – החשיפה בולטת עוד יותר. יותר ממחציתם פינתיים, והם בנויים במגרשים גדולים בצורה ניכרת, בממוצע. עוד עולה כי אזור לב העיר והמע"ר (מרכז עסקים ראשי) ההיסטורי בתל-אביב מאופיין בריכוז גבוה של מבנים לשימור. 35% מהמבנים באזור זה מיועדים לשימור, לעומת 24% במרכז העיר (מצפון לשדרות בן ציון ולרחוב בוגרשוב). אפשר לראות כי בתהליך קבלת ההחלטות לבחירת המבנים לשימור בתל-אביב ובתוכניות "לב העיר", שאף הן סיווגו 267 מבנים לשימור, השכילו לייצר ערך כלכלי למקום. הדבר נעשה באמצעות ריכוז מבנים לשימור וחשיפה מקסימלית שלהם כדי לייצר השפעות חיצוניות חיוביות על הסביבה.
השוק הפרטי: תהליך קבלת ההחלטות לשימור מבנים
המגבלות, המטלות והפיקוח שכרוכים בשימור מבנים כופים על בעלי הנכסים עלויות שימור גבוהות. ההכרה בעלויות השימור הגבוהות בהשוואה לעלויות של שיפוץ מבנים שאינם מיועדים לשימור גורמת לכך שההחלטה לשמר היא כבדת משקל ומורכבת יותר מההחלטה לשפץ מבנים שאינם מיועדים לשימור. בשוק הפרטי יש שני גורמים מרכזיים שיכולים לבצע שימור מבנים: (1) בעלים פרטיים של מבנה לשימור שמתאגדים לביצוע שימור המבנה שבבעלותם; (2) יזמים אשר רכשו מבנה לשימור, משמרים אותו ומוכרים את הדירות במבנה המשומר. העיסוק המחקרי בשאלה זו דן בעיקר בהקשר של השיפוץ, התחזוקה או הפיתוח מחדש של מבנים (שאינם מיועדים לשימור) ומתמקד בעיקר בהיבט הכלכלי, בהקשר של מקסום רווחים (למשל (Blazenko & Pavlov, 2005תוכנית השימור של תל-אביב מוכוונת שוק ומעניקה תמריצים המתאימים ליזמים יותר מאשר לבעלי דירות. כפועל יוצא מכך אפשר לומר כי היזמים הם המניעים את תהליך השימור, וכי הם מונעים משיקולי רווחיות. בסעיף זה נעסוק בהחלטה המורכבת יותר של בעלי דירות פרטיים במבנים לשימור להתאגד ולבצע את השימור. עיריית תל-אביב, באמצעות חברת "עזרה ובצרון", מעניקה סל הטבות לבעלי דירות במבנים לשימור. הסל כולל, בין היתר, ליווי, סיוע ופיקוח לאורך תהליך השימור, והלוואות ארוכות טווח ללא ריבית והצמדה. למרות זאת מדובר בהחלטה מורכבת עבור בעלי הדירות. והיא מושפעת מן המאפיינים הפיזיים והתכנוניים של המבנה וממצבת הזכויות הקנייניות בנכס. גורמים אלה אינם זוכים לביטוי כלכלי מספיק בתוכנית השימור. במחקר בוצע סקר פיזי של מבנים וסקר שאלונים לבעלי דירות. יושם מודל אנליטי – מודל הלוג'יט (Model Logit) המודל המיושם הוא מודל בחירה בינארית (binary choice model)שבו מניחים כי בפני הפרטים המעורבים עומדת בחירה בין שתי אלטרנטיבות אפשריות: לבצע שימור של המבנה או לא לבצע שימור של המבנה. המודל בוחן את ההסתברות לביצוע השימור בהינתן מאפייניו הפיזיים, התכנוניים והקנייניים של המבנה. מן המחקר עולים כמה גורמים עיקריים המשפיעים על ההחלטה של בעלי הדירות אם לבצע את השימור: מרפסות סגורות (בעיקר בחזית המבנה) אחד מסממני הסגנון הבינלאומי באדריכלות הוא המרפסות הפתוחות – מִפתחים גדולים. במקרים שבהם המרפסות בדירות נסגרו בעבר השימור דורש את פתיחתן. אולם בעלי הדירות מתקשים לפתוח מרפסות שנסגרו עשרות שנים קודם לכן והן מהוות שטח פונקציונלי בדירה. זהו קושי אובייקטיבי שעשוי לעכב את ההחלטה ולהקטין את הסיכוי לביצוע השימור. מגורים של דיירים מוגנים במבנה: הדבר מעלה מאוד את הנטל הכלכלי של השימור עבור בעלי הדירות, היות שהדייר המוגן אינו משתתף בהוצאות השימור, ונוסף על כך הבעלים לא יוכלו ליהנות מפירות השימור בדירות אלה. זאת ועוד, פתיחת המרפסות בדירות שמתגוררים בהן דיירים מוגנים היא קשה ומורכבת יותר. מעלית: ההנחה היא שההחלטה של בעלי הדירות לבצע שימור עשויה להתעכב אם וכאשר תעלה שאלת תוספת מעלית למבנה, ובעקבותיה השאלה אם אפשר להוסיף מעלית ומה נדרש לשם כך. אפשר לומר כי במבנה שקיימת בו מעלית תהליך ההחלטה עשוי להיות מורכב פחות. מספר הבעלים במבנה: לריבוי בעלויות במבנה מסוים יש השלכה משמעותית שלילית על ההחלטה לשימור המבנה בפועל. השותפות ה"כפויה" עשויה להוביל למחלוקות ולאי הסכמות שיעכבו את התהליך ואף ימנעו את מימושו. היעדר זכויות בנייה נוספות לניצול/היעדר תמריצים משמעותיים למבנה: הדבר מגדיל את הנטל הכלכלי על בעלי הדירות ומקטין את מקורות המימון האפשריים. מצב זה פוגע גם באפשרות להתקשר עם יזם כדי שיבצע את שימור המבנה עבור קבלת יתרת זכויות הבנייה לניצול על גג המבנה. ניתוח של תוצאות המודל האנליטי וביצוע סימולציות שונות הראו כי ההסתברות החזויה להחלטה לביצוע שימור של מבנה נמוכה בכ-25% בממוצע מההסתברות החזויה להחלטה לביצוע שיפוץ של מבנה שאינו מיועד לשימור. על בסיס המודל האנליטי המחקר מציע שיטה לניקוד מבנים המיועדים לשימור. ניקוד זה מבטא את מידת הקושי בשימורו של מבנה. הוא מאפשר למקבלי ההחלטות לדרג באמצעותו את המבנים שניתן לקדם בהם את השימור הלכה למעשה, ולהעניק תמריצים דיפרנציאליים בהתאם ל"קושי" היחסי הכרוך בביצועו.
סיכום
ככלל, שימור מבנים – משלב התכנון לשלב הביצוע בפועל – מתבסס על תהליך קבלת החלטות ציבורי-פרטי. תהליך זה מבטא את הערכים ההיסטוריים, הארכיטקטוניים והאורבניים של המבנה והמקום, וכן את ערכיהם הכלכליים. המאמר הציג תהליך קבלת החלטות רב-ממדים של הרשות הציבורית בבחירת המבנים בתוכנית השימור של תל-אביב, שהשכיל לייצר השפעות חיצוניות חיוביות על הסביבה, בעיקר באזור לב העיר והמע"ר ההיסטורי, ובכך לתמרץ בעקיפין את השימור. בתמריציה הישירים, תוכנית השימור של תל-אביב היא מכוונת שוק. כפועל יוצא, התהליך עבור בעלי דירות במבנים המתאגדים לביצוע השימור מורכב יותר. משום כך מוצע לייצר מנגנון תמריצים דיפרנציאליים שיביא לידי ביטוי את מורכבות השימור בכל מבנה ומבנה, בהתאם למאפייניו. ההנחה בשוק הנדל"ן היא שהפרט הוא רציונלי ולכן הוא ממקסם רווחים ויבצע פרויקט אם התועלת הכלכלית הכרוכה בו גבוהה מעלותו. פועל יוצא מהנחה זאת הוא ההנחה כי השחקנים בשוק הנדל"ן הם שונאי סיכון, וידרשו פרמיה על כל רכיב סיכון בהשקעתם. שוק המבנים לשימור, ודאי בראשיתו, גילם רכיב סיכון גבוה שנבע בעיקר מאי ודאות באשר לעלות השימור ובאשר לפרמיה מהשימור. אפשר לומר כי השקעה בפרויקט בשוק המבנים הוותיקים שאינם מיועדים לשימור באזור משקפת החלטה רציונלית יותר מהחלטה להשקיע בפרויקט לשימור. שווקים חדשים ומורכבים הם מאתגרים אמנם ומושכים אליהם יזמים המוכנים לקחת סיכונים ולהיות הראשונים שיגלו את הפוטנציאל לרווחיות בשוק זה. אולם האם השימור רציונלי? הכלכלה ההתנהגותית נשענת על ההנחה כי הפרט אינו רציונלי ומונע בתת-המודע מהטיות קוגניטיביות. הטיות קוגניטיביות מונעות מפרטים לקבל החלטות רציונליות, Harvard Business Review, 2009; Ogaki and Tanaka, 2017)) האם גישה זו יכולה לשמש בסיס גם לדיון בתהליך קבלת החלטות הקשור בשימור נכס מורשת תרבות? לשימור יש תועלות חברתיות בשימור ערכים בלתי מוחשיים אשר הפרט המשמר אינו נהנה מהם באופן ישיר. האם הוא משקלל אותם בתהליך קבלת ההחלטות שלו? תשובה אפשרית לכך עולה בדבריו של אחד היזמים, אשר תיאר את תהליך השימור כתהליך סיזיפי שלא היה קל, אך עם זאת מאתגר, מרתק, מקור לגאווה וכרטיס הביקור שלו. במילים אחרות – פיצוי בלתי מוחשי עבור הסיכון והמורכבות. אולם אין להסתפק בכך. בשוק מורכב זה הדורש התערבות ציבורית מוצע, כאמור, לשלב תמריצים דיפרנציאליים שהם אטרקטיביים לא רק בהיקפם אלא גם ובעיקר במקוריותם, בחדשנותם ובייחודם לשוק המבנים לשימור, דוגמת מנגנון ניוד זכויות שיושם במבנים לשימור בהגבלות מחמירות. תמריצים כאלה, המוכרים בעולם, מקורם קודם כול בקבלת החלטות ברמת המדינה – למשל בהיבטי מיסוי הכנסות ומע"מ – כי הרי שימור מורשת התרבות משמעותו חינוך, ערכים, נחלת החברה כולה והדורות הבאים, ולא רק, במקרה הנדון, נחלת העיר ההיסטורית תל-אביב.
ד"ר איל סלינג'ר הוא שמאי מקרקעין, כלכלן, היסטוריון, בעל תואר שלישי מהטכניון בתכנון ערים ואזורים, ותואר שני בתכנון מרחבי מ KTH- מרצה בטכניון ובאוניברסיטת חיפה במסלול לתואר שני בתחומי הערכת שווי מקרקעין וכלכלה עירונית; יו"ר הוועדה לכלכלה של השימור, איקומוס ישראל; עוסק במחקר בתחום שוק המקרקעין, כלכלת שימור וכלכלה עירונית; שותף במשרד סלינג'ר – שמאות מקרקעין וייעוץ.
