מאת: ניקול לוין עו"ד
לפני כשלוש שנים ייצגתי רוכשים מחו"ל שרכשו בית היסטורי לשמור בשכונת עין כרם שבירושלים. מדובר בבית גדול מאוד שעמד על מגרש של למעלה מ- 700 מ"ר. הבית השתרע על פני שלוש קומות, כאשר קומת הקרקע היה החלק ההיסטורי של הבית שנבנה לפני כמאה וחמישים שנה בתקופה העות'מאנית. למרות הזהירות שבה נגשנו לעסקת רכישת הנכס התעוררו בעיות משפטיות קשות כתוצאה מרשלנות פקידי רשות מקרקעי ישראל. במאמר זה אדגים איך פתרנו את הבעיות תוך שימוש במסמכים היסטוריים ותיק התיעוד.
זכויות הבעלות בנכס היו בידי רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י"), כאשר למוכרת היו זכויות חכירה לדורות בלבד. רישום הזכויות התנהל באותה עת בספרי רמ"י בלבד אך ניתן היה לרשום את זכויות החכירה בלשכת רישום מקרקעין (להלן "הטאבו") ואף לרכוש את זכויות הבעלות בנכס מרמ"י.
המוכרת התגוררה בבית במשך כ- 40 שנה. היא נפטרה בשנת 2017 והשאירה אחריה צוואה. ניתן צו קיום צוואה על ידי הרשם לענייני ירושה בירושלים ומונה מנהל עזבון. בשנת 2017, סמוך לאחר פטירת המורישה (המוכרת, בעלת הנכס) הודיעה רמ"י שניתן לבצע רישום ראשון של זכויות החכירה בטאבו, אך מאחר ובעלת הזכויות בנכס כבר נפטרה לא ניתן היה לעשות כך.
על פי צוואת המנוחה היא לא הורישה את הבית ליורש ספציפי, אלא נקבע בצוואה שיש למכור את הנכס ולחלק את התמורה בין יורשים מסוימים ובאופן ובתנאים שנקבעו בצוואה (לא חלוקה שווה והצוואה התנתה תנאים לאופן החלוקה לחלק מהיורשים). לאור זאת, לא ניתן היה לרשום את הבית על שם יורשים ספציפיים כפי שנהוג לעשות במקרה של הורשה. כמו כן, חלק מהיורשים היו תושבים זרים לא יהודיים, דבר שמנע רישום זכויות הירושה על שם אותם יורשים. לאור האמור לעיל, ולאחר פגישה עם היועץ המשפטי של רמ"י , הוחלט כי מנהל העזבון יחתום על חוזה המכר וכי בעת העברת הזכויות על שם הרוכשים בסוף עסקת המכר, תירשם הזכויות בפעם הראשונה גם בטאבו על שם הרוכשים ישירות.
חוזה המכר נחתם בינואר 2020 . מיד לאחר חתימת החוזה פנה מנהל העזבון לבית המשפט לענייני משפחה לאשר את העסקה. חוזה המכר אושר על ידי בית המשפט לענייני משפחה במרץ 2020.
טרם חתימת חוזה המכר, עמדו בפניי כמה בעיות שהיה עליי לפתור. חלק מהבעיות היו טכניות וחלק מסובכות.
- החתמה על ייפוי כוח וסידור העברת כספים כאשר אין לרוכש חשבון בנק בארץ.
מרשיי הרוכשים, היו תושבים זרים ללא אזרחות ישראלית. הדבר הצריך החתמתם על ייפוי כוח ומסמכים נוספים (המאפשרים לי לחתום על החוזה בשמם והדרושים להעברה זכויות מהמורישה אליהם ברמ"י), בשפה האנגלית וזאת, בפני הקונסול הישראלי בעיר מגוריהם. מאחר והם אינם דוברי עברית הקונסול הישראלי אינו רשאי להחתים אותם על מסמכים בעברית. מאחר ורשויות הממשלה בארץ אינן מוכנות לקבל מסמכים בשפות זרות המסמכים שנחתמו באנגלית תורגמו חזרה לעברית עם אישור נוטריוני לתרגום.
כמו כן, עזרתי לרוכשים לפתוח חשבון אצל חברת exchange ישראלית שקיבלה את הכסף במטבע זר, המירה אותו לש"ח ובצעה את התשלומים לגורמים השונים בעסקה.
- בדיקת בעלות וחריגות בניה.
כאמור, למורישה היו זכויות חכירה לדורות בבית. במקור היא רכשה את הזכויות בבית מחברת עמידר עוד בשנות ה- 70 של המאה העשרים. הוצג בפניי אישור זכויות של רמ"י עם הערה על מינוי מנהל עזבון, וצו קיום צוואה עם הצוואה. הזמנתי את כל תיק הנכס הסרוק ברמ"י על גבי דיסק. ממסמכי תיק רמ"י עלה כי גודל הבית היה כ- 190 מ"ר בצירוף "שטחים נוספים"
לפני חתימת החוזה הזמנתי את בעלי המקצוע הבאים לבדוק את הנכס:
- שמאי מקרקעין שיבדוק אם הנכס בנוי בהתאם להיתר בנייה, ואם לא, האם ניתן יהיה לקבל היתר בנייה בדיעבד.
- אדריכל שימור שיבדוק גם את נושא חריגות הבנייה ושיחווה את דעתו לגבי העבודות שיש לעשות בבית, במיוחד בחלק ההיסטורי שלו.
- מהדס שימור שיבדוק את מצבו הפיזי של הבית, במיוחד לאור העובדה שהופיעו סדקים ניכרים בקירות הבית בחלק ההיסטורי שלו.
- מודד מוסמך שימדוד את המגרש, וגבולותיו והתאמתם למה שמופיע בטאבו, וזאת כדי לוודא שלא יהיו תביעות מטעם שכן באחד המגרשים הסמוכים.
הבדיקות הנ"ל העלו שאין תיק בניין במשרדי עיריית ירושלים. הוסבר לנו שבעקבות שריפה במחסני העירייה לפני שנים רבות, תיק הבניין על כל תכולתו נשרף. גם בתיק רמ"י לא היה זכר להיתר בניה ותוכניות הבית. אדריכל השימור הסביר שבמצב זה יוצאים מתוך הנחה שהיה היתר בנייה לבניין וכי העירייה לא תדרוש הריסת החלקים החדשים של הבית. המודד קבעה כי המגרש, גודלו וגבולותיו תואמים לרישום בטאבו. מהנדס השימור קבע שכדי לדעת מה גורם לסדקים בבית יש להביא יועץ קרקע. השמאי קבע שגודל הבית עם התוספות שנבנו במהלך השנים עובר את ה- 190 מ"ר הקבוע בחוזה החכירה. כל הדוחות הנ"ל תורגמו לאנגלית עבור הרוכשים.
בשלב זה מן הראוי היה לבצע בדיקות נוספות של מדידה מדויקת של הבית כדי לקבוע את גודלו המדויק, והתייעצות עם יועץ קרקע , אך הרוכשים החליטו להתקדם עם עסקת רכישת הבית.
מאחר ולא היה בידיי אסמכתא לכך שניתן היתר בנייה בגין תוספות הבנייה שנבנו מעבר לבית המקורי ההיסטורי, ולא היה זכר לכך בתיק רמ"י שהיא חתמה על תכניות להיתר בנייה, התניתי בחוזה המכר שעד להעברת הזכויות ברמ"י על שם הרוכשים יוחזק בנאמנות בידי מנהל העזבון סך 1,500,000 ₪ (להלן – "כספי הנאמנות") למקרה שרמ"י תדרוש דמי ניצול או דמי היתר או דמי שימוש בגין השטחים שמעבר ל- 190 מ"ר. בעת העברת זכויות רמ"י הייתה אמורה לשלוח פקח מטעמה כדי לבדוק אם הוא תואם את קיבולת הבנייה שנקבעה בחוזה החכירה, ובמקרה שלא, רמ"י נוהגת לגבות דמי היתר, ודמי שימוש או דמי ניצול כתנאי להסכמתה להעברת הזכויות בנכס. סכום כספי הנאמנות הנ"ל, נקבע לאחר התייעצות עם השמאי.
כמה חודשים לאחר חתימת החוזה ואישור העסקה על ידי בית המשפט לענייני משפחה, הושלמה העסקה והושלמה העברת זכויות החכירה על שם הקונים בספרי רמ"י. בשלב זה שחרר מנהל העזבון את הכספי הנאמנות ליורשים ובכך סיים את טיפולו כמנהל עזבון.
בהתאם להוראות הלקוח, הגשתי בקשה לרמ"י לרכישת הבעלות בקרקע ולרישום ראשון של הכנס בטאבו. לצורך קביעת מחיר זכות הבעלות, רמ"י הזמינה שמאות מהמאריך הממשלתי. בשלב זה, לאחר כשלושה חודשים מיום רישום זכויות החכירה על שם הקונים בספרי רמ"י, ולאחר ששוחררו כספי הנאמנות, עיכבה רמ"י את הליך רכישת הבעלות (וגם הליך רישום ראשון בטאבו של זכויות החכירה) בטענה שיש חריגות בניה מעבר לאותם 190 מ"ר וכי על הקונים, בתור בעלי הזכויות, לשלם לרמ"י דמי היתר ודמי שימוש!
פניתי למנהל העזבון בנדון והוא התנער מכל אחריות. פנייתי לבית המשפט בבקשה לצו מניעה נגד מנהל העזבון (שאמנם ניתן) לא נשא פרי שכן מנהל העזבון כבר חילק את כספי העזבון, לרבות הכספים שהתקבלו ממכירת הנכס.
- טיפול בבעיות המשפטיות.
מיד הזמנתי פגישה עם ראש מחלקת חוזים ברמ"י ירושלים. הסברתי לו שרמ"י התרשלה , שכן היה על רמ"י לגבות את דמי ההיתר ודמי השימוש מהמוכר ולא מהקונה, וזאת במסגרת הליך העברת זכויות בין הצדדים, וכי לשם כך הוחזק 1,500,000 ₪ בנאמנות על פי החוזה. התברר כי רמ"י אכן הוציאה פקח לנכס במסגרת העברת הזכויות אך אותו פקח קבע שאין חריגות בניה ולכן אושרה העברת הזכויות כאמור!
התבקשתי להגיש לרמ"י תוכניות מדויקות של הבית חתומות על ידי אדריכל השימור. פניתי לאדריכל השימור של הבית שהועסק על ידי הקונים והוא מסר לי את התוכניות המדויקות שהוכנו על ידו לאחר מדידת הבית על ידי מודד מוסמך. התברר, שהגודל המדויק של הבית היה 447 מ"ר. הגשתי את התוכניות למנהל מחלקת חוזים ברמ"י.
לאחר כמה חודשים הוא הואיל להיפגש עמי שוב בנוכחות היועץ המשפטי והממונה עליו. בפגישה זו הם התנערו מכל אחריות לטעויות שלהם ואף דרשו שהקונים ישלמו את מלוא דמי השימוש (של יותר מ- 40 שנה בהן המוכרת התגוררה בנכס) ודמי היתר בגין חריגת בניה של 257 מ"ר !!! כל טענותיי נפלו על אוזניים סתומות. גם טענתי כי מדובר בבית לשימור ולכן יש להתייחס אליו באופן מיוחד שכן הרוכשים עושים עבודת קודש בכך שהם לוקחים על עצמם עלויות גבוהות של השימור של הבית, זכתה לקריאות לעג וגנאי מפקידים אותם פקידים גבוהים ברמ"י.
חפרתי יותר לעומק במצב התכנוני של האזור. נוכחתי לדעת שעל פי תוכניות מפורטות החלות על האזור ניתן לשחק עם המטרג' של הבית כדי להקטין את השטחים העיקריים ושטחי שרות, דבר שיכול להקטין את עלויות דמי השימוש ודמי ההיתר. "המשחק" הזה אמנם שיפר מעט את המצב אך לא מספיק. חוץ מזה לטענתי היה אסור להם לגבות מהקונים אפילו שקל אחד בגין הוצאות אלו.
בשלב זה אדריכל השימור סיים את מלאכת הכנת תיק תיעוד. עולה מתיק התיעוד שתוספת הבניה כבר הייתה קיימת עוד בשנות השבעים של המאה הקודמת בעת רכישת הבית מעמידר על ידי המורישה. עובדה זו עולה מתצ"אות היסטוריות של הבית מאותה תקופה. עובדה זו עזרה לי לטעון כי בעת רכישת הזכויות הנכס על ידי המורישה בשנות ה- 70 מחיר הזכויות כלל את כל תוספות הבנייה. ביקשתי לקבל את דוח השמאי שלפיו נקבע מחיר הזכויות אז. אותו דוח השמאי לא היה בתיק הסרוק שקיבלתי על גבי דיסק לפני חתימת החוזה, וכל דרישותיי לקבלת העתק הדוח עברו ללא התייחסות מצידם. בשנות ה- 90 של המאה הקודמת היוונה המורישה את זכויות החכירה שלה. גם אז נעשתה הערכה לשווי היוון החכירה. גם דוח זה נעלם מהתיק וכל דרישותיי לקבלו לא נשאו פרי.
בחוזה עם עמידר כתוב שגודל הבית הוא 190 מ"ר "פלוס שטחים נוספים". מהם אותם "שטחים נוספים"? איש מרמ"י לא היה יכול (או לא היה מוכן) לפרט. בפגישה נוספת טענתי בפניהם כי המונח "השטחים הנוספים" מתייחס לאותו חלק היסטורי של הבית שהוא לשימור וכי ה- 190 מ"ר מתייחס לחלק החדש של הבית, אותה תוספת שלא מצאו בגינה היתר בניה.
טענתי בפניהם שקיים הסכם בין ועד השכונה לבין רמ"י לפיו שטחים היסטוריים לא יובאו בחשבון המטראג' של הבית. לא ראיתי את ההסכם וכל מי שדיבר עמי על כך גם לא ראו. כמו כן, טענתי שעולה מהתנהגות רמ"י מהעבר לגבי הבית (הרכישה מעמידר וההיוון) הם לא ספרו את הבית המקורי במניין המטרים של הבית. הם לא דרשו דמי היתר או דמי שימוש אז, ולכן הם לא דרשו תשלומים אלו גם היום (במסגרת העברת הזכויות כאמור). חזרתי על טענותיי שהם התרשלו בכך שהם אישרו העברת זכויות מבלי לגבות את דמי ההיתר ודמי השימוש ממנהל העזבון. אני איימתי להגיש תביעה נגד רמ"י בכלל, ונגד אותו פקח שקבע שאין חריגות בנייה בעת העברת הזכויות באופן אישי. בשלב הזה ראיתי שדבריי חלחלו לתודעתם הקולקטיבית ושאולי יש אור בקצה המנהרה.
באותו שלב, היועץ המשפטי של רמ"י הסכים עמי שנעשתה טעות על ידם ולכן הם מוותרים על דרישתם לדמי השימוש מהעבר ולהבא. לגבי דמי ההיתר הם אמרו שהם יעבירו את העניין בפני הנהלת רמ"י ויודיעו לי על החלטתם.
לאחר המתנה של כמה חודשים, ראש מחלקת החוזים ברמ"י הודיע לי שהם קיבלו את טענותיי וכי גודל הבניין ההיסטורי המקורי לא יובא במניין המטראג' של הבית. לאור זאת, לפי החישוב שלהם גודל חריגת הבנייה הוא 47 מ"ר בלבד ולא 257 מ"ר כפי שחשבו. הם הודיעו לי שהם יזמינו שמאות שיקבע גובה דמי היתר בגין 47 מ"ר. בדרך כלל דמי היתר נקבע על פי טבלאות שיש ברמ"י לגבי הנכסים שלהם אך במקרה שלנו הם לא מצאו אל הטבלאות.
לאחר מספר חודשים הם הודיעו לי שהם לא הזמינו שמאות, כי הם הצליחו, באורך פלא, למצוא את הטבלאות שלפיהן הם עושים את החישוב. לפי הטבלאות דמי ההיתר בגין 47 מ"ר היה עולה 650,000 ₪, וזאת ללא רכישת הבעלות. אם הקונים ישלמו את דמי ההיתר הנ"ל ויזמינו אח"כ שמאות לרכישת הבעלות זה יעלה להם עוד כמה מאות אלפי שקלים. אך אם ישלמו כעת, עבור רכישת הבעלות הדבר יעלה רק כ- 458,000 ₪ (בצירוף מע"מ ובצירוף מס רכישה) ויינתן פטור מדמי היתר! כל מה שעליהם לעשות זה לקבל את אישור ועדת הפטור ברמ"י.
בסופו של דבר הפטור ניתן ומרשיי שילמו רק עבור רכישת הבעלות שזה מה שהם רצו לעשות מלכתחילה. הסיפור הנ"ל לקח שלוש שנים. בתקופה הזו לא ניתן היה להוציא היתר בנייה לעבודות השימור משום שרמ"י סירבה לחתום על תוכניות הבקשה עד לסיום הפרשה. כעת משהסתיימה העסקה ברישום הבעלות בטאבו ניתן לקבל את היתר הבנייה ולבצע את עבודות השימור הכל כך דרושות להצלת הבניין. עולה מהאמור לעיל, שדרך עקלקלה רמ"י ויתרה על דמי שימוש ודמי היתר.
עולה מהאמור לעיל הצורך בדברים הבאים:
- בטיפול בהעברת זכויות בבניין לשימור שבבעלות רמ"י, וועדת השימור של רמ"י חייבת להתערב כדי לוודא שהעברת הזכויות מתבצעת בצורה מהירה וזאת כדי לא לעכב את הליך קבלת היתר בניה.
- בכל מקרה של מבנה לשימור על רמ"י (ז"א על המדינה) לוותר על גביית הוצאות דמי היתר ודמי ניצול ו/או שימוש המהוות נטל כבד על בעל הנכס וזאת, כתמריץ לשימור.
הכותבת:
ניקול לוין עו"ד בתחום הנדל"ן ושימור מבנים היסטוריים
nicole@shemerisrael.co.il
www.shemerisrael.co.il
